Velta fasteignamarkaðar

Sigurður Jón Björnsson

Um 8 mín. lestur

Velta á fasteignamarkaði er einn þeirra þátta sem segja til um heilbrigði fasteignamarkaðarins. Velta sem nemur viðskiptum með 8-9% heildarfjölda fasteigna á markaði á einu ári segir til um jafnvægisveltu á sterku markaðssvæði. Fasteignavelta undir 5% er talin fela í sér nokkra áhættu fyrir þá sem eru með fé bundið í fasteignum á viðkomandi svæði sem og fyrir lánveitendur. Vissulega eru fleiri þættir en velta sem segja til um heilbrigðan fasteignamarkað sbr.: framboð og eftirspurn, þróun íbúafjölda, umfang makaskipta, hlutdeild nýrra fasteigna sem lokið er við og bætast inn á markaðinn.

Sé litið til framangreinds og meðfylgjandi töflur skoðaðar má sjá að velta með íbúðir á höfuðborgarsvæðinu árið 2014 til dagsins í dag er komið í jafnvægi eftir að velta fór niður undir 3% árið 2009 þ.e. fyrsta árið eftir hrun. Eins má sjá að velta íbúða á höfuðborgarsvæðinu náði því að verða allt að 12% á árunum fyrir hrun sem samsvarar því að hver fjölskylda skipti um húsnæði á átta ára fresti. Erlendis má finna umfjöllun um þróun fjölskyldna frá stofnun heimilis fram til elliáranna. Hafa fræðimenn komist að því að fasteignaeigendur skipta um íbúð á u.þ.b. 9 ára fresti. Þegar velta fasteigna á sterku markaðssvæði fer undir 4% þá má segja að markaður sé frosinn. Íbúðir á höfuðborgarsvæðinu eru um 62% allra íbúða á Íslandi.

The control has thrown an exception.

Hvernig á að lesa töfluna

^{Eðlileg velta á fasteignamarkaði í jafnvægi er 7-9% velta á ári. Á við um þéttbýliskjarna

Fjöldi eigna sem deilitala er skráður fjöldi íbúðareigna í lok árs hvers skv skráningu FMR.

Sýnir taflan veltuhraða eigna á markaði þ.e. hversu stórt hlutfall íbúðareigna skiptir um eigendur ár hvert

Heimild: Fjöldi kaupsamninga á markaði skv. FMR september 2015}

Veltan í stærri kjörnum utan höfuðborgarinnar

Veltan á fasteignamarkaði í stærri kjörnum utan höfuðborgarsvæðisins er einnig komin á góðan rekspöl eftir hrun og er veltan jafnvel meiri en ætla má að sé að jafnaði, en það eru skýringar á því. Viðskipti með fasteignir sem komust í hendur lánastofnana við hrun á fjármálamörkuðum eru óþægilega stór hluti í viðskipum flestra þessara byggðakjarna. Í þessari tölfræði er valið að skilgreina bæjarfélögin Akureyri, Akranes, Árborg og Reykjanesbæ sem kjarna. Þessi fjögur sveitarfélög ná til um 15% allra íbúðaeigna landsins. Á árunum fyrir hrun (´04 - ´08) fjölgaði íbúðum á höfuðborgarsvæðinu um 11,2%. Á sama tíma fjölgaði íbúðum á Akureyri um 13,2%, á Akranesi um 20%, í Árborg um 26% og um mun hærra hlutfall í Reykjanesbæ eða um 74% en þar hafði fjölgum íbúða vegna breytinga á varnarsvæðinu áhrif. Þessi öra fjölgun hafði örugglega áhrif á veltu á fasteignamarkaði þeirra ára sem fjölgunin átti sér stað og einnig á fjölda eigna sem fóru undir hamarinn í kjölfar hruns á fjármálamörkuðum.

The control has thrown an exception.

Erlendis er nokkuð fjallað um veltu á fasteignamarkaði og þá í samhengi við:

Þá áhættu sem í því felst að fjárfesta á umræddu svæði
Á grunni þeirrar áhættu að lána til fasteignaviðskipta eftir svæðum
Í tengslum við heilbrigði fasteignamarkaðar
Hvar sé áhugavert að reka fasteignasölu

Styður tölfræði um veltu á markaði við þá fullyrðingu að ný fasteignabóla sé að myndast?

Enn sem komið er þá er ekki ástæða til að ætla að bólumyndun sé á fasteignamarkaði sé litið til veltu á markaðinum. Sé litið til lítillar innkomu nýrra eigna inn á markaðinn þá er ástæða til að hafa áhyggjur. Nú þegar liðin eru 5 ár frá hruni þá er búið að klára að mestu þá lagera sem voru til af ónýttu húsnæði við lok árs 2008. Í eðlilegu árferði má ætla að þörf sé fyrir um 1.700 nýjar íbúðir inn á fasteignamarkaðinn og þá mikilvægt að byggðar íbúðir séu á þeim stöðum sem eftirspurnin er. Á árunum fyrir hrun þá fjölgaði íbúðum á Íslandi um að jafnaði 3.863 á ári fjögur ár í senn og skildi það eftir sig mikið magn ónýtts húsnæðis og vitnisburð um takmarkaða fyrirhyggju. Frá hruni þá hefur íbúðum aðeins fjölgað um 712 á ári að jafnaði og árið 2014 fjölgaði íbúðum aðeins um 1.072 sem er langt innan við þá þörf sem til staðar er. Eins kom fram í gögnum frá Landsbankaum um daginn að enn sé ekki að sjá að framleiðsla nýs íbúðarhúsnæði sé að mæta eftirspurn á nokkurn hátt. Því gæti ónógt framboð húsnæðis stuðlað að bólumyndun þegar fram í sækir.

The control has thrown an exception.

Hvernig lesa á töfluna

^{Eðlileg velta á fasteignamarkaði í jafnvægi er 7-9% velta á ári. Á við um þéttbýliskjarna

Fjöldi eigna sem deilitala er skráður fjöldi íbúðareigna í lok árs hvers skv skráningu FMR.

Sýnir taflan veltuhraða eigna á markaði þ.e. hversu stórt hlutfall íbúðareigna skiptir um eigendur ár hvert

"Landið kaldari svæði" stendur fyrir: Sjá niðurbrot í næstu töflu

Heimild: Fjöldi kaupsamninga á markaði skv. FMR september 2015}

Styður tölfræði um veltu á markaði við þá fullyrðingu að ný bóla sé að myndast?

Enn sem komið er þá er ekki ástæða til að ætla að bólumyndun sé á fasteignamarkaði á grunni veltunnar á markaðinum. Sé litið til lítillar innkomu nýrra eigna inn á markaðinn þá er ástæða til að hafa áhyggjur. Nú þegar liðin eru 5 ár frá hruni þá er búið að klára að mestu þá lagera sem voru til af ónýttu húsnæði við lok árs 2008. Í eðlilegu árferði má ætla að þörf sé fyrir um 1.700 íbúðir nýjar inn á fasteignamarkaðinn og þá mikilvægt að byggðar íbúðir séu á þeim stöðum sem þörf er fyrir þær. Á árunum fyrir hrun þá fjölgaði íbúðum á Íslandi um að jafnaði 3.863 á ári fjögur ár í senn og skildi það eftir sig mikið magn ónýtts húsnæðis og vitnisburð um takmarkaða fyrirhyggju. Frá hruni þá hefur íbúðum aðeins fjölgað um 712 á ári að jafnaði og árið 2014 fjölgaði íbúðum aðeins um 1.072 sem er langt innan við þá þörf sem til staðar er. Eins kom fram í gögnum frá Landsbanka um daginn, er enn ekki að sjá að framleiðsla nýs íbúðarhúsnæði sé að mæta eftirspurn á nokkurn hátt. Því gæti ónógt framboð húsnæðis stuðlað að bólumyndun þegar fram í sækir.

^{Fyrirvari: Upplýsingar sem fram koma í þessari markaðsefni fela ekki í sér loforð eða spá um framtíðina. Efni þetta felur ekki í sér tæmandi upplýsingar um markaðsverð ákveðnum landssvæðum. Upplýsingar sem fram koma í kynningu þessari eru byggðar á fyrirliggjandi upplýsingum, áætlunum um væntanlega þróun ytri skilyrða o.fl. Eru upplýsingarnar háðar ýmsum óvissuþáttum og geta þær breyst án fyrirvara.}

Var þessi síða gagnleg?

Reiknivélar ÍLS

Vaxtatafla

Fasteignamarkaðurinn

Vaxtatafla

Sigurður Jón Björnsson

Hvernig á að lesa töfluna

Veltan í stærri kjörnum utan höfuðborgarinnar

Styður tölfræði um veltu á markaði við þá fullyrðingu að ný fasteignabóla sé að myndast?

Hvernig lesa á töfluna

Styður tölfræði um veltu á markaði við þá fullyrðingu að ný bóla sé að myndast?

Þjónustuver ÍLS

Rusl-vörn