Fjárhagsleg endurskipulagning

Fjárhagsleg endurskipulagning lögaðila er úrræði hjá Íbúðalánasjóði fyrir lögaðila í rekstrarerfiðleikum. Reglur Íbúðalánasjóðs um fjárhagslega endurskipulagningu lögaðila byggja á aðferðafræði beinu brautarinnar^[1] en hafa verið aðlagaðar að aðstæðum leigufélaga og þess lagaumhverfis sem sjóðurinn býr við.

Markmið Íbúðalánasjóðs með fjárhagslegri endurskipulagningu lögaðila sem uppfylla ákveðin skilyrði, er að koma á jafnvægi milli sjóðsstreymis eigna þeirra og afborgana áhvílandi lána. Þannig geta lögaðilarnir orðið sjálfbærir í rekstri til lengri tíma litið og eigendur þeirra haft hvata til að standa að hagkvæmum rekstri.

Með fjárhagslegri endurskipulagningu lögaðila er átt við aðgerðir sem kunna að leiða til eftirgjafar skulda, skuldbreytinga lána eða annarra ívilnana frá gerðum samningum. Eftirgjöf skulda er háð samþykki stjórnar Íbúðalánasjóðs, Ríkisendurskoðunar, Félagsmálaráðuneytisins og Fjármálaráðuneytisins eins og kveður á um í lögum nr. 44/1998.

^{[1] Beina brautin er samkomulag sem byggir á Sameiginlegum reglum fjármálafyrirtækja um endurskipulagningu fyrirtækja sem aftur byggja á lögum nr. 107/2009 um aðgerðir í þágu einstaklinga, heimila og fyrirtækja vegna banka- og gjaldeyrishrunsins. Samkomulagið hefur hlotið samþykki Fjármálaeftirlitsins.}

Að neðan eru talin upp þau skilyrði sem lögaðili þarf að uppfylla til að eiga kost á fjárhagslegri endurskipulagningu.

2.1. Endurheimtur krafna verði betri eftir endurskipulagningu á skuldum lögaðila en við sölu fasteigna að mati Íbúðalánasjóðs.

2.2. Lögaðili geti sýnt fram á að sjóðstreymi standi undir rekstrarkostnaði, þ.m.t. greiðslu á skuldum eftir endurskipulagningu. (Við mat á fjárhæð skulda eftir endurskipulagningu verði höfð hliðsjón af væntri greiðslugetu, heildarvirði og eignavirði félags).

2.3. Traust og trúnaður þarf að ríkja í viðskiptasambandi lögaðila og Íbúðalánasjóðs. Í því sambandi er m.a. horft á viðskiptasögu lögaðilans, eigenda þess og stjórnenda.

2.4. Lögaðili sýni vilja til samvinnu og veiti Íbúðalánasjóði  allar nauðsynlegar upplýsingar til að meta grundvöll fyrir fjárhagslegri endurskipulagningu.

2.5. Lögaðili veiti  Íbúðalánasjóði  heimild til að vinna fjárhagslega endurskipulagningu lögaðila í samvinnu við aðra kröfuhafa, þegar það á við.

2.6. Lögaðili veiti Íbúðalánasjóði  heimild til að framkvæma áreiðanleikakönnun á félaginu ef ástæða þykir til.

2.7. Ekki þyki líklegt að aðrir kröfuhafar muni krefjast gjaldþrotaskipta á félaginu.

2.8. Lögaðilar eiga ekki rétt á úrræðum fjárhagslegrar endurskipulagningar þegar útreiknað skuldaþol félagsins skilar yfir 40% niðurfærslu á heildarskuld félagsins. Við sérstakar aðstæður  er heimilt að víkja frá föstu 40% viðmiði, en til þess þarf rökstudda ástæðu. 

Við fjárhagslega endurskipulagningu lögaðila leggur Íbúðalánasjóður mat á ýmsa þætti sem snúa að rekstri, stjórnun, efnahag og rekstrarumhverfi lögaðilans m.a.:

3.1. Eignir og skuldir þar sem m.a. er lagt mat á:

3.1.1. Verðmæti trygginga og helstu eigna lögaðilans.

3.1.2. Möguleika á hagræðingu, t.d. hvort selja megi óarðbærar eignir eða  skuldbreyta lánum.

3.1.4. Skuldir og skuldbindingar félagsins, þ.m.t. ábyrgðir og stöðu annarra kröfuhafa.

3.2. Greiðslugetu þar sem m.a. er lagt mat á:

3.2.1. Möguleika til hækkunar á leigutekjum og aukningar á nýtingu sem og annarra atriða.

3.2.2. Möguleika til hagræðingar í rekstri, t.d. hvort draga megi úr rekstrarkostnaði.

3.3.3. Vænt sjóðsstreymi félagsins og  er  þá horft til mögulegrar eignasölu ef arðsemi eigna kallar á slíkt og einnig  fjárfestingarþarfar umfram eðlilegt viðhald, greiðslu skatta og breytinga í veltufjárbindingu.

3.3. Verðmæti félags með hliðsjón af áætluðu sjóðstreymi og markaðsvirði  eigna.

3.4. Orðsporsáhættu lögaðila og Íbúðalánasjóðs af fjárhagslegri endurskipulagningu.

3.5. Tengdir aðilar eru metnir heildstætt eftir því sem við á.

Við mat Íbúðalánasjóðs á áframhaldandi þátttöku eigenda og stjórnenda í rekstri lögaðila í tengslum við fjárhagslega endurskipulagningu er einkum horft til viðskiptasögu þeirra, samstarfsvilja og þýðingu þeirra fyrir framtíð lögaðila.

4.1. Við mat á viðskiptasögu eigenda og stjórnenda er m.a. horft til eftirfarandi þátta:

4.1.1. Hefur almennt verið staðið við samninga viðskiptavinar og Íbúðalánasjóðs ?

4.1.2. Hefur upplýsingagjöf almennt verið góð?

4.1.3. Hafa arðgreiðslur og launagreiðslur verið í samræmi við rekstrarforsendur?

4.1.4. Er rekstrarsaga félagsins góð þrátt fyrir fjárhagslega erfiðleika?

4.1.5. Hefur eðlilegum viðskiptaháttum verið fylgt við meðferð og sölu eigna félagsins þannig að jafnræði kröfuhafa hafi verið gætt.

4.1.6. Hefur félagið með aðgerðum sínum ráðstafað tekjum félagsins þannig að jafnræði kröfuhafa hafi ekki verið gætt.

4.2 Við mat á samstarfsvilja við framkvæmd endurskipulagningar er m.a. horft til eftirfarandi þátta:

4.2.1. Hafa allar nauðsynlegar upplýsingar verið veittar?

4.2.2. Hefur lögaðili stuðlað að samstarfi kröfuhafa þar sem við á?

4.2.3. Ríkir almennt traust milli aðila?

4.3 Við mat á því hvort þátttaka eigenda og stjórnenda bætir endurheimtur skulda er m.a. horft til eftirfarandi þátta:

4.3.1. Hafa þeir færni og / eða þekkingu sem er verðmæt viðkomandi rekstri?

4.3.2. Hafa þeir viðskiptasambönd sem eru rekstrinum dýrmæt?

4.3.3. Eru þeir handhafar leyfa sem eru rekstrinum verðmæt?

4.3.4. Er staða þeirra samkvæmt samningum slík að endurheimtur verði lakari án þeirra?

Í tengslum við samninga um fjárhagslega endurskipulagningu lögaðila kann Íbúðalánasjóður að gera kröfur um frekari skilmála og kvaðir á félagi eftir því sem við á. Þessir skilmálar geta t.a.m. verið:

5.1. Krafa um eiginfjárframlag eigenda til rekstursins og/eða til niðurgreiðslu á skuldum félagsins við Íbúðalánasjóð.

5.2. Krafa um að skuldum sé breytt í eigið fé og/eða fjármálagerningar gefnir út með breytirétti í hlutafé.

5.3. Lántaka er óheimilt að ráðast í nýjar fjárfestingar, taka ný lán eða gangast í ábyrgðir á skuldbindingum annarra nema með skriflegu fyrirfram samþykki Íbúðalánasjóðs .

5.4. Lántaka er óheimilt að veðsetja fasta- og lausafjármuni (þ. e. negative pledge) í eigu félagsins umfram það sem nú er nema með skriflegu fyrirfram samþykki Íbúðalánasjóðs.

5.5. Lántaka er óheimilt að selja fjármuni sína nema með skriflegu fyrirfram samþykki Íbúðalánasjóðs.

5.6. Lánataka er óheimilt að selja viðskiptakröfur sínar nema með skriflegu fyrirfram samþykki  Íbúðalánasjóðs.

5.7. Lántaka er óheimilt að breyta starfsemi sinni þannig að þörf verði á breytingum á tilgangi félagsins í samþykktum, nema með skriflegu fyrirfram samþykki Íbúðalánasjóðs.

5.8. Lántaka er óheimilt að greiða út arð nema með skriflegu fyrirfram samþykki Íbúðalánasjóðs.

5.9. Allar breytingar á hluthafahópi lántaka eru háðar skriflegu fyrirfram samþykki Íbúðalánasjóðs.

5.10. Lántaka er óheimilt að gefa út nýtt hlutafé í félaginu eða kaupa eigin bréf, án skriflegs fyrirfram samþykkis Íbúðalánasjóðs.

5.11. Lántaka er óheimilt að ráðast í lækkun hlutafjár nema með skriflegu fyrirfram samþykki . Íbúðalánasjóðs

5.12. Lántaki skal heimila Íbúðalánasjóði að skipa áheyrnafulltrúa í stjórn félagsins og skal sá kostnaður sem því fylgir greiðast af félaginu. Áheyrnarfulltrúinn skal hafa  aðgang að sömu gögnum og stjórnarmenn.

5.13. Lántaki skal veita Íbúðalánasjóði allar þær upplýsingar og skýrslur sem sjóðurinn óskar eftir s.s. ársreikninga, árshlutauppgjör, uppfærða fjárhagsáætlun, fundargerðir stjórnar- og hluthafafunda, yfirlit allra samninga sem félagið er aðili að og yfirlit yfir viðskipti við tengda aðila.

5.14. Ársreikningar félagsins skulu endurskoðaðir af löggiltum endurskoðanda innan 3 mánaða frá lokum reikningsskilaárs félagsins og gerður í samræmi við lög og góða reikningsskilavenju.

5.15. Lántaka er óheimilt að stofna dóttur- eða hlutdeildarfélög án skriflegs fyrirfram samþykkis Íbúðalánasjóðs .

5.16. Lántaka er óheimilt að sameinast öðru félagi/félögum eða skipta félaginu upp í tvö eða fleiri sjálfstæð félög, nema með skriflegu fyrirfram samþykki  Íbúðalánasjóðs.

5.17. Lántaki skal greiða öll opinber gjöld, skatta, tryggingar og aðrar lögbundnar álögur á tilskyldum tíma og í samræmi við kvaðir þar að lútandi.

5.18. Lántaki skal heimila  að Íbúðalánasjóði að skipa óháðan eftirlitsaðila með rekstri félagsins og skal hann fá ótakmarkaðan aðgang að bókhaldi félagsins og öðrum þeim upplýsingum sem hann telur nauðsynlegar er varðar framkvæmd samkomulagsins. Laun eftirlitsaðilans skulu greiðast af félaginu.

5.19. Öll viðskipti við tengda aðila skulu háð skriflegu fyrirfram samþykki Íbúðalánasjóðs.

5.20. Lántaki skal ávallt hafa fullnægjandi vátryggingar rekstrar og eigna að mati Íbúðalánasjóðs. Í því felst að vátryggja allar helstu fasteignir, og annað tengt rekstri félagsins.  ábyrgðartryggingu, og viðhalda þeim tryggingum á meðan samningurinn er í gildi.

5.21. Lántaki skal tilkynna ÍLS um leið og þær aðstæður koma upp að lántaki eigi, eða kunni að eiga, rétt á tryggingabótum. Þá skuldbindur lántaki sig til þess að ráðstafa ekki þeim tryggingabótum sem hann kann að eiga rétt á, nema með fyrirfram samþykki Íbúðalánasjóðs.

5.22. Lántaki skal ekki greiða af öðrum skuldbindingum lántaka eða breyta skilmálum þeirra nema með samþykki Íbúðalánasjóðs. Þó er heimilt að greiða af slíkum skuldbindingum séu þær fallnar í gjalddaga samkvæmt fyrirfram umsömdum skilmálum sem eru í samræmi við eðlilega skilmála vegna sambærilegra skuldbindinga.

Lántaki skal ábyrgjast að yfirlýsingar þær sem afhentar eru í tengslum við samning þennan séu ætíð réttar á lánstímanum. Íbúðalánasjóður á rétt á því að krefjast staðfestingar fyrir því að svo sé, hvenær sem er á lánstímanum. Brot á þessu getur varðað slit á samningi um fjárhagslega endurskipulagningu.

5.23. Að laun og hlunnindi stjórnenda lántaka taki mið af almennum markaðskjörum og að upplýsa ÍLS um allar breytingar á launum og hlunnindum stjórnenda.

5.24. Lántaki skal upplýsa Íbúðalánasjóð  þegar í stað, verði gerðar breytingar á stjórn eða framkvæmdastjórn lántaka.

5.25. Lántaki skal upplýsa Íbúðalánasjóð  þegar í stað, ef upp koma aðstæður er valdið geta gjaldfellingu veðskuldabréfsins og öðrum skuldabréfum félagsins, samkvæmt skilmálum þess, þ.m.t. skilmálum sem fram koma í hvers kyns viðaukum þess.

5.26. Handveðsetja Íbúðalánasjóði alla hluti sína í félaginu og ótakmarkaðar heimildir til ráðstöfun slíkra réttinda, þ.m.t. að skipta um stjórn og óska eftir gjaldþrotaskiptum

5.27. Veita Íbúðalánasjóð handveð í öllum viðskiptareikningum félagsins með samningi við viðskiptabanka þess og skuldfærast afborganir lána félagsins á þann reikning en það sem umfram er fari inn á sérstakan rekstrarreikning félagsins.

5.28. Gefa út tryggingarbréf í öllum viðskiptakröfum félagsins eða taka kröfuveð í öllum kröfum félagsins.

5.29. Tryggja að allar eignir lántaka á hverjum tíma séu ávallt veðsettar Íbúðalánasjóði og skuldbindur lántaki sig til að upplýsa sjóðinn um sérhverjar nýjar eignir og ganga frá viðeigandi tryggingarskjölum vegna þeirra.

5.30. Undirrita valréttarsamnings eða annarskonar samkomulag við  Íbúðalánasjóð sem tryggir að virðisauki sem kann að verða í eignasafni lántaka yfir líftíma fyrrnefnds samnings  renni til sjóðsins. Ekki greiðist til Íbúðalánsjóðs hærri virðisauki en sem nemur verðtryggðri heildarafskrift sjóðsins sem sjóðurinn kann að hafa þurft að taka á sig í tengslum við samninga þessa.

5.31. Standi lántaki ekki í skilum með greiðslu afborgana og/eða vaxta og verðbóta hinnar veðtryggðu skuldar eða innheimtukostnaðar, hverju nafni sem nefnist, brjóti hann gegn einhverjum af kvöðum eða ofangreindum skuldbindingum, verði bú hans tekið til gjaldþrotaskipta, hinni veðsettu eign ekki haldið við, vátryggingargjöld eða önnur gjöld ekki greidd á réttum tíma, fjárnám gert í veðinu eða það selt á nauðungaruppboði, þá er hin veðtryggða skuld öll gjaldkræf og heimilt að ganga að öllum handveðssamningum og tryggingarbréfum, og fella  úr gildi umsamin réttindi lántaka samkvæmt samkomulaginu um fjárhagslega endurskipulagningu 

Við það að réttindi lántaka  samkvæmt samkomulaginu falla niður  er Íbúðalánasjóði heimilt að nýta þau veðréttindi sem felst í samkomulaginu um fjárhagslega endurskipulagningu lögaðila.

Í þessum kafla er  að finna nánari útlistun á viðmiðum fyrir fjárhagslegri endurskipulagningu og hvernig framkvæmdinni verður háttað.

6.1. Skilgreiningar.

6.1.1. Skuldaþol 1 (S1) samsvarar væntu skuldaþoli miðað við núverandi rekstur eða rekstur undanfarinna ára.

6.1.2. Skuldþol 2 (S2) samsvarar væntu skuldaþoli miðað við að náðst hafi sú hagræðing sem Íbúðalánasjóður telur mögulega á næstu þremur árum.

6.1.3. Skuldþol 3 (S3) samsvarar væntu skuldaþoli  að fimm árum liðnum sem  Íbúðalánasjóður telur mögulegt sé að ná.

6.1.4 Tími 5 (T5)  er tímasetningin að 5 árum liðnum.

6.1.5 MV er metið markaðsverð eigna.

6.1.6 SK samsvarar heildarskuld félagsins

6.2. Forsendur og framkvæmd lánaleiðréttingar.

6.2.1. Tímalengd lána verði að minnsta kosti 40 ár. Séu lán með styttri lánstíma þegar kemur að fjárhagslegri endurskipulagningu verði þau lengd til lágmarks 40 ára.

6.2.2. Vextir lána skulu haldast óbreyttir.

6.2.3. Við mat á stöðu fyrirtækja er markaðsvirði eigna metið og sama er að segja um S1 og S2. Síðan þegar  heildar afskrift fyrirtækja er metin verður miðað við MV eða S2, hvor sem hærra reynist. Komi upp ágreiningur um verðmat það sem stuðst er við og afskriftarnefnd fjárhagslegrar endurskipulagningar sér ástæðu til að kalla eftir öðru verðmati, skal taka meðaltal af þeim tveimur verðmötum sem liggja fyrir.

6.2.4. Þegar SK>S2>S1>MV  er mismunur SK og S2 afskrifaður strax en mismunur S2-S1 settur á biðlán til 3já ára með endurskoðunarferli eftir 18 mánuði. Mögulegt er að greiða biðlánið niður með afslætti  gegn eiginfjárframlagi sbr. gr 6.2.10

6.2.5.Þegar SK>S2>MV>S1 er mismunur SK og S2 afskrifaður strax en mismunur S2 og S1 settur á biðlán til 3ja ára með endurskoðunarferli eftir 18 mánuði. Mögulegt er að greiða þann hluta biðlánsins sem samsvarar muni S2 og MV niður með afslætti  gegn eiginfjárframlagi sbr. gr 6.2.10

6.2.6 Þegar SK>MV>S2>S1er  farið í að meta S3 á T5 og ef S3 >MV er mismunur SK og S3 afskrifaður strax en mismunur S3 og S1 settur á biðlán til 3ja ára með endurskoðunarferli eftir 18 mánuði. Mögulegt er að greiða þann hluta biðlánsins sem samsvarar muni S3 og MV niður með afslætti  gegn eiginfjárframlagi sbr. gr 6.2.10

6.2.7 Þegar SK>MV>S2>S1er  farið í að meta S3 á T5 og ef ekki næst frekari bati eða MV>S3 er málið metið sérstaklega.

6.2.8. Afskrift er tekin strax í þeim tilfellum sem ekki er um biðlán að ræða og ekki svigrúm til frekari rekstrarbata að mati Íbúðalánasjóðs . Þegar tiltekinna umfangsmikilla aðgerða er þörf til að bæta rekstur félagsins hefur Íbúðalánasjóður  heimild til að fresta afskrift þar til allir skilmálar samkomulags hafa verið uppfylltir af hálfu félagsins.

6.2.9. Lengd biðlána verði 3 ár  og vextir verði í samræmi við lægstu vexti Seðlabanka Íslands. Að uppfylltum ákveðnum skilyrðum er heimilt að lengja heildar lánstíma biðlánsins í allt að 5 ár.

6.2.10. Félagi verði heimilt að greiða inn á biðlán gegn afslætti sem fer stiglækkandi. Innborganir á biðlán skulu vera innborgað hlutafé í félagið í formi peninga en ekki fjármagn sem kemur úr rekstri félagsins. Á fyrsta ári fengist 100% mótframlag frá Íbúðalánasjóði af greiddri upphæð, 80% mótframlag á öðru ári, 60% á þriðja ári og 30% eftir það. Lágmarksfjárhæð innborgunar skv. þessu ákvæði er 1.000.000 kr. Mótframlag sjóðsins er gert upp í mánuðinum á eftir innborgunarmánuði félagsins. Þetta á eingöngu við um þann hluta biðláns sem er umfram markaðsverð.

6.2.11. Framkvæmd verður endurskoðun áætlunar og tekin staða á félagi á 18 mánaða fresti fyrstu 3 ár biðtímans. Í lok biðtíma, ef markmiðum er ekki náð, er frammistaða metin og tekin ákvörðun um hvort eignir verði teknar yfir eða samkomulag framlengt.

6.2.12. Teljist það nauðsynlegt, svo leigueining liggi ekki undir skemmdum, er heimild til tímabundinnar frestunar á greiðslu lána ef félag þarf að fara í stórtækt viðhald. Sérstakt eftirlit með framkvæmdinni verður af hálfu Íbúðalánasjóðs.

6.3. Rekstrar- og efnahagslegar forsendur:

6.3.1 Miða skal við 95% nýtingu eða hærri ef viðskiptavinur er að ná hærri nýtingu. Þó skal taka tillit til markaðsaðstæðna á hverjum stað.

6.3.2. Við mat á föstum kostnaði skal miða við raunkostnað nema sannað sé að hann sé óeðlilega hár í bókum félagsins. Með föstum kostnaði er átt við fasteignagjöld,tryggingar og orkukostnað.

6.3.3. Við mat á breytilegum kostnaði í gerð áætlana skal miða við rökstutt mat Íbúðalánasjóðs hverju sinni.

6.3.4. Almennt gerir ÍLS kröfu um að félag nái eðlilegu markaðsverði leigu að teknu tilliti til aldurs, byggingarefna og svæðis og öðru er áhrif kann að hafa. Við mat á leiguverði skal miða við verð í leiguverðsgrunni Íbúðalánasjóðs. Ef leiguverð félags er lægra en leiguverðsgrunnur ÍLS segir til  um er heimild til þess að gefa 1 árs aðlögunartíma til að mæta kröfum sjóðsins um hækkun á leiguverði. Ef leiguverð er hærra en í leiguverðsgrunni  Íbúðalánasjóðs verður ekki gerð athugasemd af hálfu sjóðsins. Heimilt verði þó í sérstökum tilfellum að lækka leigu ef ástæða þykir til.

6.3.5  Í þeim tilfelum þegar um er að ræða óveðtryggðar kröfur (s.s. vegna framkvæmda, rekstrar eða búseturéttar) skal miða við að með þær  sé farið með sama hætti og almennar kröfur sem ekki njóta veðréttar í fjárhagslegri endurskipulagningu lögaðila í viðskiptum við Íbúðalánasjóð og kröfurnar  færðar niður til samræmis  við skuldaþol félagsins að teknu tilliti til þeirra krafna er njóta veðréttar.

6.3.6. Miða skal við að dótturfélög sveitarfélaga greiði fasteignagjöld, rafmagn, hita og tryggingar við mat á skuldaþoli, en annar kostnaður sé borinn af sveitarfélaginu sjálfu.

Áður og á meðan á fjárhagslegri endurskipulagningu stendur getur Íbúðalánasjóður m.a. gert kröfu um eftirfarandi upplýsingar og gögn eftir því sem við á:

7.1. Staðfestar og/eða endurskoðaðar upplýsingar um rekstur, efnahag og sjóðstreymi félags síðustu ára með skýringum.

7.2. Fjárhagsáætlun fyrir næstu 3-5 árin sem sýnir áætlaðan rekstrar- og efnahagsreikning og sjóðstreymi, ásamt sögulegum rekstrartölum. Einnig yfirlit yfir helstu áhrifaþætti og forsendur áætlana.

7.3. Sundurliðað yfirlit yfir skuldbindingar félagsins, þ.m.t. skuldir við Íbúðalánasjóð, aðra lánadrottna og opinbera aðila, eignarleigusamninga og ábyrgðir félagsins og eiganda þess.

7.4. Fjárfestingaráætlun þar sem skilgreindar eru þær fjárfestingar sem eru félaginu nauðsynlegar til að viðhalda áframhaldandi starfsemi og ná áætluðum árangri.

7.5. Upplýsingar um viðskiptasamninga, viðskiptasambönd og tekjuskiptingu, einkum sérþekking eða einkaleyfi.

7.6. Skipurit félagsins og upplýsingar um stjórnendur.

7.7. Upplýsingar um tengd félög/fyrirtæki og viðskipti við tengda aðila, þar meðtaldar ábyrgðir.

7.8. Yfirlit yfir helstu rekstrartengdar eignir.

7.9. Aldursgreining lista yfir viðskiptakröfur og viðskiptaskuldir, ásamt mati á endurheimtum og stöðu innheimtu.

7.10. Veðbókavottorð eigna, fastafjármuna og lausafjármuna og uppreiknuð staða allra veðskulda.

7.11. Upplýsingar um breytingu á framsetningu reikningsskila.

7.12. Ákvarðanir um viðskiptasamninga og tryggingar sem hafa verið teknar á síðustu tveimur árum.

7.13. Upplýsingar um hvort lögaðilinn standi í málaferlum.

7.14. Aðrar upplýsingar sem að mati eru taldar skipta máli við mat á grundvelli fjárhagslegrar endurskipulagningar.

Reglur þessar byggja á 6. mgr. 47. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál:

„Stjórn Íbúðalánasjóðs er heimilt að semja við félag eða félagasamtök um niðurfellingu á hluta af skuldum þeirra við sjóðinn gegn greiðslu á eftirstöðvum vanskila, enda sé niðurfelling skulda liður í samræmdum aðgerðum kröfuhafa í tengslum við heildarendurskipulagningu á fjármálum viðkomandi. Telji stjórn Íbúðalánasjóðs, m.a. með hliðsjón af 1. gr., að hagsmunum sjóðsins verði betur borgið með slíkum samningi sendir stjórnin tillögu þess efnis til umsagnar [ráðuneytisins],3) [þess ráðuneytis er fer með fjárreiður ríkisins]6) og Ríkisendurskoðunar. Skilyrði fyrir heimild Íbúðalánasjóðs til afskrifta er að þessir aðilar hafi fallist á tillöguna.“

Reglurnar eiga við um lögmætar kröfur sem njóta réttarverndar að íslenskum eða alþjóðlega viðurkenndum lögum. Við gerð reglna þessa var tekið tillit til „beinu brautar“ aðferðarfræðinnar og reglurnar sniðnar að stærð þeirra fyrirtækja sem þarfnast fjárhagslegrar endurskipulagningar hjá Íbúðalánasjóði.

Reglur þessar eru einnig í samræmi við önnur lög svo sem lög nr. 66/2003 um húsnæðissamvinnufélög, lög um opinbert eftirlit með fjármálastarfsemi, nr. 87/1998 og fleiri lög. Auk þess ber Íbúðalánasjóði að fylgja almennum lögum eins og samkeppnislögum nr. 44/2005, lögum um persónuvernd og meðferð persónuupplýsinga nr. 77/2003 og lögum um aðgerðir gegn peningaþvætti og fjármögnun hryðjuverka nr. 64/2006.

Aðferðafræði við endurskipulagningu skulda mun öðru fremur taka mið af viðskiptalegum og samkeppnislegum sjónarmiðum ásamt kröfum um gegnsæi.

Taka skal tillit til samkeppnislegra áhrifa endurskipulagningar félags samkvæmt áliti Samkeppniseftirlitsins nr. 3/2008 frá 12. nóvember 2008. Í því sambandi skal m.a. leitast við að velja þá leið við endurskipulagningu sem eflir samkeppni eða raskar henni minnst. Ekki skal vikið til hliðar augljósum hagsmunum Íbúðalánasjóðs af því að hámarka verðmæti, tryggja hagsmuni sjóðsins og vinna hratt að úrlausn mála.

Meðan á vinnu við lausn á skuldavanda félaga stendur kann að reynast nauðsynlegt að halda áfram innheimtu skulda til að gæta hagsmuna . Íbúðalánasjóðs.  Með innheimtu er átt við innheimtu samkvæmt innheimtulögum nr. 95/2008 eða löginnheimtu samkvæmt réttarfarslögum.

Ekki er gert ráð fyrir því að niðurfelling skulda breyti neikvæðri eiginfjárstöðu félaga í jákvæða. Á hinn bóginn er henni ætlað að styrkja efnahag félaga til lengri tíma.

Gert er ráð fyrir að sveitarfélög og hvers kyns félögum í þeirra eigu geti aðeins fengið fjárhagslega endurskipulagningu samkvæmt reglum þessum að til komi  aðkoma eftirlitsnefndar um fjármál sveitarfélaga þar sem meðal annars er   gætt  að veðstöðu allra kröfuhafa og unnið er eftir heildarlausn á fjármálum viðkomandi aðila.