Lánstími og eignamyndun

ÍLS-veðbréf eru svokölluð jafngreiðslulán. Það merkir að greiðsla afborgana og vaxta samanlagt (fyrir utan verðbætur) er sama fjárhæðin allan lánstímann. Afborgunin er frekar lág í byrjun lánstímans en hækkar eftir því sem höfuðstóllinn og þar með vaxtabyrðin minnkar. Fyrri hluta lánstímans vegur vaxtabyrðin meira en afborgun af höfuðstól og því er eignamyndun mest síðari hluta lánstímans. Það sem vinnst með þessu er að heildargreiðslubyrði afborgana og vaxta er jöfn allan lánstímann. Lánið breytist hins vegar í takt við vísitölu neysluverðs og því breytist heildargreiðslan í raun út lánstímann.

Ef lánstími einnar milljónar króna með 4,5% vöxtum er styttur úr 30 árum í 20 borgar lántaki 518.359 kr. í vexti eða um 306 þúsund krónum minna út lánstímann fyrir hverja milljón en ef lánið er til 30 ára. Heildargreiðsla afborgana er alltaf jafn há upphaflega láninu og því er heildargreiðsla afborgana og vaxta af einni milljón króna í dæminu hér að neðan m.v. 20 ára lán og 4,5% vexti 1.518.359 krónur en 2.157.902 kr. ef sama lán er til 40 ára.

Ekki er reiknað með verðbólgu í dæminu.

Það er því mikilvægt að menn velji sér lánstíma sem hæfir greiðslugetu þeirra þannig að eignamyndun sé sem mest án þess þó að menn axli of þunga greiðslubyrði.

Lánasamsetning

Lánasamsetning á kauptilboði er oft safn áhvílandi lána sem kaupandi yfirtekur og ný lán til viðbótar eins og veðrými og hámarkslánsupphæð leyfir.

Þegar kaupandi skoðar sig um á fasteignamarkaði ætti hann að fá í hendur söluyfirlit hjá fasteignasala yfir þær eignir sem honum líst á. Á söluyfirliti koma fram upplýsingar um lánin sem þegar hvíla á eigninni. Vextir lánanna, eftirstöðvar, greiðslubyrði á mánuði o.fl.

Kaupendur ættu að huga að því að eftir því sem búið er að greiða lengur af láninu (jafngreiðsluláninu) þeim mun meira greiðist lánið niður við hverja greiðslu, þ.e. eignamyndunin (skuldalækkunin) verður meiri.

Ef tekið er dæmi um einnar milljónar króna lán með 4,35% vöxtum er heildarvaxtagreiðsla þess 498.995 kr. á 20 ára láni. Fyrstu 10 árin er búið að greiða 356.377 kr. (71%) af vöxtunum en seinni 10 eru einungis greiddar 142.618 kr. (29%) í vexti. Lækkun skuldarinnar eykst því eftir því sem líður á lánstímann og ef íbúðareignin heldur sama verðgildi eykst eign lántakandans í íbúðinni  meira við hverja greiðslu á seinni hluta lánstímans en á fyrri hluta hans.

Greiðslubyrði eldri lána er oft hærri en af nýjum lánum þar sem þau eru stundum með hærri vöxtum eða styttri lánstíma og hafa tekið á sig verðbætur allan lánstímann. Þó að þau beri hærri vexti getur verið hagstæðara að yfirtaka þau, ef þau eru með jafngreiðslufyrirkomulagi, í stað þess að taka nýtt sambærilegt lán. Færri ár eru eftir af greiðslum eldra lánsins og ný lántöku- og stimpilgjöld þarf að greiða af nýjum lánum.